2007-09-03
近来，工业地产渐成热点。国外投资基金大举进军工业地产，国内一些开发商也跃跃欲试首存100送68，都对工业地产的未来抱有十足的把握和信心，似乎都准备在工业地产市场上大干一番�！肮ひ档夭闭飧雒食鱿忠丫泻芫昧�首存100送68，不过较早前仅指厂房等类型的房地产首存100送68。而现在工业地产的含义更丰富了。它不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式首存100送68。它的突然受宠，给正处于宏观调控下愁眉紧锁的房地产市场打了一针兴奋剂。
任何事物的发展都有其特定的规律。正如部分城市商业地产的暴热暴冷一样，工业地产也将呈现起步、发展首存100送68、兴盛、衰退、再发展这样一个循环往复的过程。下面就工业地产和商业地产二者进行比较粗略的分析，以期得出二者发生发展的趋势和规律。
● 浅析两者之内涵
我们知道，房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物首存100送68。根据不同性质和用途，我们可以把房地产分为住宅、商业首存100送68、写字楼、工业、旅游等不同的地产形式首存100送68。
商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等，而工业地产是指以用于工业生产、仓储首存100送68、运输、配套等各种用途的房地产形式首存100送68首存100送68，包括厂房、仓储、工业配套等。二者内涵截然有别。但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产。
二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物。商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产，工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。
● 两者盈利模式分析
有的行业靠垄断首存100送68首存100送68，有的行业靠规模，有的行业靠背景，而房地产则靠资金（当然还有土地）。房地产行业与其他行业盈利模式的最大区别在于首存100送68首存100送68，资金门槛相当高。工业地产和商业地产的资金链条更高，二者在盈利模式上大同小异。
商业地产盈利模式：对于开发商而言首存100送68，可售可租首存100送68，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说，盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小业主来说，一是自营商业赚取利润，一是出租取得利润。
工业地产盈利模式：开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润；一是自建再通过销售或者出租获取利润首存100送68；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费；小业主则一是自己生产赚取利润，一是出租获取租金回报。
工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性首存100送68。最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产首存100送68首存100送68，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的１/ ４首存100送68，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的１/５到１/１０，甚至更低首存100送68。从而投资门槛较低首存100送68首存100送68。这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然，由于工业地产后期经营管理要求更加专业、更加复杂，所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数首存100送68首存100送68。
对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，比如商铺信托首存100送68，商铺期权首存100送68，厂房信托，仓储信托等。由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善，中国地产证券化也将是一个不断摸索和改进完善的过程首存100送68。总的来说，地产证券化是一种趋势首存100送68。国外著名基金比如摩根士丹利、高盛、嘉德置地、普洛斯等已经把目光锁在了中国的商业、办公楼、工业等物业上。
● 宏观政策分析
从整体上来说首存100送68，中国目前的房地产政策走向“紧缩”，一方面是严格执行国家已经颁布的法律法规，另一方面是不断出台新的政策首存100送68，以期达到稳定房价、规范房地产市场发展和促进房地产业持续繁荣的多重目标。但是针对房地产的不同类型却又不同的政策力度。
国家近年来频频出台宏观政策其主要意图还是在住宅市场上，从土地首存100送68、税收、金融、市场管理等各个方面严格防止房地产泡沫的产生（膨胀或者破灭）首存100送68。建设部在《建设部2006年工作要点》中指出2006年将继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施首存100送68，调整住房供应结构首存100送68，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格。在住宅市场上首存100送68，主要又是对于土地、别墅首存100送68、建筑面积大于
对于商业地产，目前国家还没有正式出台专门针对商业地产的宏观调控政策首存100送68，倒是关于调控商业地产的讨论和呼声日益明显首存100送68。
去年下半年，商务部、中央银行、国务院法制办以及中国商业地产联盟共同撰写了《全国商业地产运行报告》，此报告没有公开首存100送68，但是据知情人士透露，报告显示近年来由于商业地产利润相当高首存100送68，导致开发总量快速上涨，进而导致商业地产空置率不断攀升首存100送68，全国商业地产跟风投资建设的情况较普遍首存100送68。预计《城市商业网点规划条例》将很快出台，对商业地产的发展进行调控指引，实现商业网点规划与商业地产布局无缝对接，从而实现商业地产的良性发展。
政府的目光已经在商业地产身上停留很久了。目前首存100送68，北京、天津、上海首存100送68、广州、南京、杭州等城市的商业网点规划已经批准实施。
而对于工业地产，由于绝大部分工业用地是通过协议出让（少数城市已经成功实行或试点工业用地招拍挂），加上中央和地方利益分配首存100送68、地方之间利益分配、地方政府官员急功近利等多种原因，工业地产存在很多问题首存100送68，很不规范。但是政府关于工业地产的政策也日渐全面、成熟。
2004年底国务院出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，对部分地方政府非法压低地价的招商行为进行了规范首存100送68，并要求各地区、各有关部门要按照集约用地的原则，调整有关工厂厂区绿化率的规定，不得圈占土地搞“花园式工厂”，要积极推广在开发区（园区）做多层标准厂房首存100送68。
国土资源部在《2006年国土资源管理工作要点》也指出首存100送68，要加强建设项目用地预审、新增建设用地的审查报批和批后检查；落实国家产业政策，优先保障国家重点建设项目用地需求，支持有利于结构调整的项目建设用地，支持西部大开发、振兴东北等老工业基地、中部崛起的重要建设项目用地；出台新的禁止供地和限制供地项目目录；加强协议出让土地使用权最低价格制度落实的监督检查；进一步落实节约集约用地的政策措施首存100送68，大力推进土地市场体系建设，不断提高土地资源配置的市场化程度；严格控制划拨用地范围，稳步推进工业用地的招标、拍卖、挂牌出让和经营性基础设施用地有偿使用。
国土资源部在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》（计划于
可见首存100送68，工业用地逐步推进招拍挂出让和集约利用已经成为政府当前的工作重点。工业用地招拍挂成为一种趋势。
总之，国家对于房地产的政策趋势是明朗的，即规范和引导首存100送68，而非打击和压制。工业和商业地产都面临较好的相对宽松的宏观政策环境，目前这是住宅类房地产（关系民心、民生）无福享受的。而商业地产的宏观政策主要在于防范隐藏的金融风险首存100送68，工业地产的宏观政策主要在于推进土地制度改革和加强土地的集约化利用。
● 结论与展望
从以上的分析，我们似乎可以得出这样一个结论：工业地产的进入门槛较商业地产低，但后期运营难度并不逊于商业地产首存100送68；目前商业地产的风险已有相当程度凸现，而工业地产仅处于快速发展期；当然二者都有相当成熟的盈利模式，而且全新的盈利模式正在逐渐建立；政府宏观调控政策的规范和引导之下，二者都有机会走上飞速发展的正轨。
由于商业地产目前发展比较混乱首存100送68，部分城市商业地产开发商不顾当地实际建设大型购物中心首存100送68，而该地区的商业又无科学的规划，商业地产遍地开花，当然的商业地产面临较大的诸如销售难、招商难、经营难等问题首存100送68。出现这些问题这并不一定说明商业地产绝对过剩了，至少给人以相对过剩的怀疑�！懊挥新舨怀鋈サ牟�，只有卖不出去的价格∈状�100送68！彼孀派桃档夭谐〉慕徊焦娣�，商业地产商将有一定程度的洗牌，但商业地产前景依然看好。
工业地产的最大问题在于大量工业用地粗放型利用、区域经济产业布局趋同、地区间政策性恶性竞争等首存100送68。而解决这些问题的关键在于各级政府制定产业政策、产业规划的科学性、合理性。产业发展是有规律可寻的，产业越发展，产业的集聚效应越明显，产业链条越完善，而且各个地区的产业结构是不断演进的。尊重客观规律才能获得持续发展。随着工业用地管理的深入、工业用地招拍挂的顺利推行首存100送68、区域产业发展统一规划、协调发展机制的建立，工业地产也将有一个较大的发展机会。
来源：大连IT社区